지방아파트는 이런것만 사세요(너나위님 30만 Q&A 1부)_월부 TV 필사겸 정리!

잘은 모르지만 존경스러운 너나위님이 월부 TV 구독자 30만 기념으로 Q&A를 진행 했습니다.

그것에 대한 내용을 고대로 적어보려고 노력했습니다만 말투 어투가 다른것은 이해 해주시기바라며

 

빠른 정리로!!

1. 여기 아파트가 오를것인지 떨어질것인지로 의사결정을 하는것이 아니라 내가 이집을 샀을때와 안샀을때의 최악의 시나리오를 그려보자! --> 내집마련은 가능할때 해라

2. 지방중소도시 같은 경우에는 신축아파트를 매매해라 지방의 구축아파트는 빌수도있다

3. 싼물건을 사서 비싸게 파는것이 투자다! 내가 샀다고 오를거라고 생각하면 낙담할 수 있다. 미래예측 금지

 

월부 MC : A, 너나위 : B   

A: 집값이 미쳤다라는 말이 여기 저기 들리고있습니다 누구는 조정이될것이다! 누구는 더오를것이다!!
너나위생각님의 생각이 궁금합니다!

B: 오를지 모를지 아느냐 모르느냐에 상관없이 의사결정을 할수 있어야한다. 여러분들이 집값이 오를것같다 떨어질것같다에 따라 의사결정을 하는게 아니라 내가 집을 샀을때 안샀을때의 최악의 상황을 가정해보는게 중요하다. 내가 의사결정 하는것을 시장을 바라보는 관점이 아니라 행동하는 관점에서 시뮬레이션을 해보는것이 중요하다 그러면 뻔하다 사는것 vs 안사는것 내가 샀을때 최악의 상황이 무엇일까요

A: 집값이 떨어지는것?

B: 그렇죠 집값이 떨어지는게 워스트다 하지만 여기서 생각해볼 것이 거주는 피할수 없다! 무슨얘기냐면 집을 사서 집값이 떨어지면 나에게는 최악이야 하지만 집이기때문에 안사면 임대를 살것이다. 지금 전세의 공급이 수요보다 적다. 이뜻은 가격이 올라갈것이다라는 것이다. 내가 집을 사서 떨어지는것이 싫어서 임대를가는데 임대가가 높아지는것은 확정이다 그러면 어떻게 의사결정을 해야하는가? 현재 매매가와 전세가가 크지않은곳 수도권은 70%면 높은것이다. 이때 매매가가 떨어질것 같아서 임대를 간다 하지만 임대가격이 올라가기때문에 임대가와 매매가가 얼마 차이 안나게 될것이다. 반대로 집을 안샀다 이때의 최악의 상황은? 

A: 매매가가 올라서 내 능력범위의 가격까지 올랐을때?

B: 그러면 답이 없다....... 내가 잘고르면 (전세가율이 받쳐주는곳)이면 설령 집값이 떨어지더라도 내가 감내할 수 있는 범위까지만 떨어질것이다.  이런 부분을 감안 하면 무주택자 분들중에서 살수있는사람들은 사는것이 좋다고 생각한다.

A:  많은사람들이 그렇게 생각한다. 오르고 내리는 것은 알수없지만 내렸을때 내집을 마련하면 오히려 그게 더 이득이 아닌가 생각하는 것같다. 그래서 하락을 기다리는 것같다.

B: 그래서 아까 했던말이 오르면 어떻게 할것인가.....

A: 몇천만원 싸게 사려다가 집을 사지 못할 수도있다.

B: 무슨말이나면 지금 매매가가 6억인데 전세가 4억 5천이라고 치자 (실제로 이런 아파트가 있다) 이런 아파트가 5억되면 사야지~ 하고 안샀다가 2년뒤에 전세가 5억 2천이다 그러면 엄청 힘들어진다. 떨어지면 사야지 라고 생각하고있는데 올라가면 나는 완전 무방비가 된다. 부동산은, 거주는, 주식이 아니다. 때문에 시장을 알아맞출수 있을수 없다. 단기적으로 오르고 내리고한다. 하지만 10년전 5년전을 생각해봐라 그때도 이러한 생각을 했다 사야할지 말아야할지 하지만 지금 올랐다. 실거주 의사결정은 어렵지 않다. 단, 집값이 6억인데 내돈이 1억이고 5억을 빌려야한다면 지금 사지 않았으면한다. 내돈이 1억이면 보통 3억집이 맞다 근데 그집에서 출퇴근이 불가능 한다고 하면 사지마라 그냥 기다리고 돈을 모으는 것을 추천한다. 내 돈의 반경까지 올때까지 그시기를 기다려라 언젠간 온다 그때는 잡아라.

A: 내집마련에는 시장이 중요한게 아니라 상황이 중요한거네요. 시장이 상승장인지 하락장인지 상관없이 내 상황이 맞으면 그때가 타이밍인거네요

B: 무리하지 않으면 언제든 집은 사야한다 참 재미있는게 좀전에 생활반경에서 벗어나있는 분들은 집을 사지 말라고 했잖아요? 이거에 해당하는 분들, 지방만 하더라도 신축아파트가 5억 6억하는곳도 많아요 사실 그게 싸다는것이 아니라 맞벌이하고 소득에 정점에 있으신분들 40대분들은 마음만 먹으면 살수있는 금액대라고 생각합니다. 그분들은 떨어질것이라 생각하지만 저는 10년뒤에는 오를거라고 생각한다 적어도 광역시에 위치해 있다면.... 지방도 마찬가지다 집을 사실 수있으신분들은 살수 있으면 사셨으면 좋겠다.

A: 그럼 광역시 이외에 지방중소도시같은 경우는 어떤가요?

B: 저는 그쪽은 거주하실거면 새아파트 위주로 사셨으면 좋겠어요 왜냐하면 인구가 감소하기때문에 집이 빌수가 있다 서울 수도권은 집이 빌수가없다. 산꼭대기에있는 35년짜리 나홀로아파트도 꽉차있다. 지방에 구축은 집이 빌수가 있어서 전저점보다 더 내려갈수있다 하지만 신축아파트는 아니다 이전 분양가를 보자면 계속 오르고 있다.

A: 너나위님의 투자사례를 알고 싶다! 기억에 남는 투자 사례가 있다면???

B: 인천에 투자한건데 그시점에 꼭지를 잡았다 2017년정도?

A: 그당시 왜 인천에 가셨나?

B: 그냥 어떻게 하다보니.. 전세가율이 높고 역세권이고 나쁘지 않다고 생각해서 2억 4천 4백에 샀는데 전세는 2억 3천에 내놨다 2년뒤 전세가 2억 1천으로 떨어지고 매매가도 2억 3천으로 떨어졌다. 
지금 많은 사람들은 수도권은 7년동안 올랐다라고 생각하시는데 7년동안 내리올랐다! 절대로 그렇지 않습니다. 오르다 내리다 최근들어 급등한곳도 많다. 2017년부터 2020년까지 떨어지고 역전세가 나서 돈도 더들어가고 그때 저는 어떤생각을 했냐면, 투자를 잘 이해하지 못하면 이런것을 못지키겠구나 저는 그때 하나더 살까 생각했었다 가격이 더 싸졌기때문에...

A: 그 물건이 싸다는 확신이 있었나봐요?

B: 확신이 있었죠 하지만 가격이 떨어지니까 유쾌하진 않은거죠

A: 근데 흔들릴것 같다...

B: 많은 사람들이 이때 많이 흔들린다 그래서 이 건이 인상깊다. 투자를 했을 때 내가 투자에 관심있는 사람들에게 말하고 싶은것은 많은 사람들은 항상 베스트만 생각한다. 그리고 그 시나리오에서 조금이라도 벗어나면 용납하지 못한다. 그래서 계속 악수를 둔다. 그래서 손절을한다. 하지만 이것은 주식이 아니다! 내가 이것을 싸게 샀다고 생각한다면 쌀때사서 비싸게 파는것이 투자다라고 생각하는사람, 사면 올라야하는것이 투자야 라고 생각하는 사람이 있다. 후자의 입장인 사람은 떨어진다면 내 투자가 망했다고생각한다. 
2년뒤에 재계약할때 매물이 많이 나왔었다.

A: 다른사람들도 매매가가 떨어지니까 빨리 손절을하고 오르는곳을 찾아 갔을것 같다.

B: 맞다 손절하고 다른곳으로 가는사람과 역시 나는 부동산이랑 안맞는구나 하고 낙담하는사람이 많았다. 그때 저는 투자 하나 더할까 생각했다 왜냐하면 싸졌기때문에...

A: 근데 안한이유가 있는지?

B: 여기보다 좋은 투자처가 있었다. 내가 가지고있는 돈은 한정적이기때문이다.... 이러한 얘기를 수강생분들께 말씀드리면 머리로는 이해하는것 같은데 행동을 못한다. 하지만 나는 이런것을 경험을 했기때문에 체득이 된거같다. 
이런 역전세를 겪으면서 메타인지를 하게되었다.